부동산 거래시 일어날 수 있는 금융분쟁을 피하기 위해서는

 

봄철 이사철을 맞아 부동산 거래가 증가하면서 부동산 거래 관련 금융분쟁이 지속적으로 발생하고 있다는데요, 금융감독원(금융소비자 보호처)에서 금융소비자들이 부동산 거래시 그냥 지나치게 되면서 재산상의 피해를 입을 수 있는 유의사항들의 안내자료가 올라왔습니다.

 

 

 

Image: renjith krishnan / FreeDigitalPhotos.net

 

 

 

1. 부동산 전세계약 관련 금융거래시 유의사항

 

집주인 유의사항

 

□ 집주인(임대인)이 동의하여 세입자(임차인)가 전세자금 대출을 받은 경우 전세계약 종료시 집주인은 세입자가 대출받은 금융회사에 전세자금 대출을 직접 상환해야 함

 

□ 보통 세입자가 집주인의 동의를 얻어 전세자금 대출을 받는 경우 금융회사와 계약서(질권 설정계약)를 작성하는데,

 

※ 금융회사에서 세입자에게 대출을 하면서, 세입자가 집주인에게 준 임차보증금을 담보로 잡고, 이후 세입자가 대출금을 상환하지 않을 경우 금융회사가 임차보증금으로 상환받을 수 있도록 하는 권리

 

• 동 계약서에는 전세계약 종료시 집주인이 전세자금 대출금을 금융회사에 직접 반환토록 명시되어 있다는군요.

• 그런데 전세계약 종료시 집주인이 계약서 내용을 깜빡 잊고 세입자에게 임차 보증금을 주었다가 세입자가 대출금을 상환하지 않는 경우 계약 조건에 따라 금융회사에서 집주인에게 대출금 상환을 요구하게 되면 집주인에게 재산상 피해가 발생할 수 있음

• 따라서 집주인도 세입자의 전세자금대출 계약 사본을 보관하고 전세계약 종료시 그 내용을 다시 확인해야 한다고 합니다.

 

 

전세자금 대출 절차 (http://www.fss.or.kr)

 

 

 

세입자 유의사항

 

□ 세입자는 전세자금 대출이 필요한 경우 계약전 금융회사에 대출가능 여부를 확인하게 되는데

• 일반적으로 전세자금 대출시 집주인의 동의를 요구하므로 사전에 집주인에게 양해를 구해야 함

• 전세자금 대출을 받고자 하는 세입자의 신용도가 낮으면 대출이 어려울 수도 있음

 

□ 한편 전세계약 체결 전에 세입자(임차인)는 등기부 등본과 건축물 대장을 확인하여 현 소유주가 집주인인지 여부 및 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지 여부를 확인해야 함

 

□ 또한 세입자가 담보대출이 있는 집을 전세계약하는 경우, 전세잔금 지급시 집주인이 담보대출을 상환하기로 계약서에 명기했다면

• 세입자는 전세잔금 지급시 집주인과 해당 금융회사를 방문하여 집주인에게 대출을 상환토록 하고 영수증을 받아 보관해야 하며

• 동시에 집주인에게 근저당권 말소를 요청하고 빠른 시간내에 등기부등본 상에서 말소여부를 확인해야 함

 

 

 

2. 부동산 매매계약 관련 금융거래시 유의사항

 

매수인 유의사항

 

□ 주택담보대출이 있는 집을 사는 경우, 매수인은 계약 체결전 금융회사를 통해 매도인(파는 사람)의 채무현황을 확인해야 함

• 이 경우 매수인은 매도인의 동의를 받아 담보대출을 해준 금융회사에 반드시 서면으로 채무확인서를 발급받고 매도인의 채무성격 및 범위를 확인해야 함

채무확인서 발급의 경우 ~ 금융감독원은 담보범위에 따른 금융소비자의 피해를 예방하기 위해 담보와 무관하게 차주의 신용도와 특정자격 만으로 취급된 신용대출 및 보증, 신용카드 채무 등은 별도의 약정이 없으면 피담보채무에서 제외(‘12.7.2.)하고 피담보채무확인서는 서면발급(’14.7.23.)이 가능토록 조치

 

□ 한편, 채무확인서는 발급일 기준으로 작성된 것으로 발급이후 추가채무가 발생할 수 있으므로

• 최종 잔금지급 및 부동산 등기시에도 채무확인서를 발급받아 추가 채무 발생 여부를 확인해야 함

 

 

매도인 유의사항

 

□ 주택담보대출이 있는 집을 팔면서 해당 대출을 매수인(사는 사람)에게 넘기는 경우, 매도인은 거래 금융회사에 이를 알리고 채무인수절차를 통한 채무자의 변경을 해야 함

• 매매과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무인수절차를 직접 진행하겠다는 구두 약속만으로는 채무인수의 효력이 발생하지 않으므로
• 매도인은 매수인과 함께 담보대출을 해준 금융회사를 방문하여 확인서(담보채무인수약정서)를 직접 작성하고 사본을 받아 보관하여야 함
• 그리고, 채무인수 절차 완료 후에는 등기부등본상에서 채무자가 매도인에서 매수인으로 변경되었는지 꼭 확인 할 것

 

□ 또한 채무인수와 관련해 금융회사는 보통 채무를 인수하는 매수인의 신용조사 및 심사를 거쳐 채무인수 여부를 결정하는데

매수인의 신용이 나쁠 경우 채무인수가 어려울 수 있기에 매도인은 매수인의 채무인수 가능여부를 확인한 후 매매계약을 진행해야 한다고 합니다.

 

 

 

분쟁 사례 및 상세한 내용은 금융감독원 보도자료를 참고해 주십시오.

 

금융분쟁 사례를 통해 본 부동산 거래시 유의사항